Escriturar un Inmueble por un Menor Valor. Implicancias Impositivas.

¿Qué consecuencias impositivas puede tener una Compra – Venta de Inmuebles que fue escriturada por un importe inferior al precio real de la operación concretada?

Es muy habitual y cotidiano que las transferencias de Inmuebles se escrituren por un valor diferente (siempre inferior) al precio real de la transacción económica. Esta situación, si bien tiene varias causas posibles, las de mayor incidencia son, en el caso de inmuebles a estrenar la presión de la empresa constructora a efectos de tributar menos Impuesto a las Ganancias por cada venta concretada y desde la parte compradora, en cualquier operación, de la imposibilidad, en la mayoría de las veces, de poder justificar la disponibilidad de los fondos necesarios para realizar la compra en cuestión.

Ante esta situación la Administración Federal de Ingresos Públicos cuenta con una herramienta (que no utiliza lo suficiente) que es poder determinar de oficio un precio razonable de mercado según lo establecido en el artículo 18, inciso b) de la ley de Procedimientos Fiscales, pudiendo aplicar dicha presunción cuando los precios que figuren en la escritura sean notoriamente inferiores a los vigentes en plaza, y siempre que ello no fuese explicado satisfactoriamente por los interesados en virtud de: condiciones de pago especiales, características particulares del inmueble o por cualquier otra circunstancias.

Es decir que en los casos en que el  precio escriturado difiera notoriamente del precio vigente en plaza a ese momento y no pueda darse explicación razonada del mismo adjuntando las pruebas correspondientes que den validez al argumento defensivo, la AFIP podrá impugnar el precio pactado y fijar de oficio el precio razonable de mercado.

Este accionar del fisco deviene en contingencias tanto en el Impuesto a las Ganancias (en tanto el vendedor sea un sujeto que tribute por tercera categoría o bien sea habitualista en la compra-venta de inmuebles) y en el Impuesto al Valor Agregado (este último solo aplicable a inmuebles a estrenar) por enmarcar dicha diferencia entre el importe razonable de mercado fijado por la AFIP y el importe de la escritura en el contexto de incrementos patrimoniales no justificados (artículo 18 de la Ley de Procedimientos Fiscales).

En caso de tratarse de una venta de un inmueble usado por parte de una persona física no habitualista en esas operaciones la contingencia será respecto del ITI (Impuesto a las Transferencias de Inmuebles).

Podrían existir también contingencias en impuestos provinciales (tanto del Impuesto de Sellos o Ingresos Brutos debiendo analizarse cada caso particular y respecto de cada Jurisdicción interviniente)

Estos hipotéticos ajustes que debe soportar el sujeto vendedor obviamente traen aparejados la aplicación de intereses resarcitorios y potenciales multas por omisión o defraudación según sea encuadrada la operatoria por el Organismo de Contralor.

En tanto que para el comprador la disposición de fondos no declarados podría tener similares consecuencias aunque parte de la doctrina sostiene que no debería prosperar los ajustes pasibles a intentar por el fisco porque se estaría ante una presunción de la presunción, y por consiguiente, de una figura no prevista en la normativa vigente y, por lo tanto, no aplicable. (Véase Dictamen 20/99 DAT).